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Empresas de comércio eletrônico intensificaram a procura por galpões Classe A para reduzir prazos de entrega e conter gastos com frete. O estoque disponível soma cerca de 40 milhões m² no País, dos quais 80% ficam em São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro, Paraná e Pernambuco, de acordo com a Newmark Brasil.

No Estado de São Paulo, 64% das instalações ficam até 40 km da capital, em municípios como Cajamar, Guarulhos, Embu e Barueri. A vacância é uma das menores da América Latina, enquanto novos projetos entregam em média 1,3 milhão m² por ano desde 2020. O preço médio do aluguel subiu 9% no segundo semestre de 2024.

Pressão de custos

Estudo da McKinsey aponta que a logística consome até 20% da receita do e-commerce. O frete representa 58% desse total; armazenagem, 23%; e manuseio, 19%. A etapa final da entrega, a chamada “última milha”, é a que mais afeta rentabilidade e competitividade.

Para manter capilaridade, grupos como Mercado Livre, Magalog (Magazine Luiza) e CBFull (Casas Bahia) ampliam centros de distribuição, hubs regionais e uso de lojas como pontos de apoio. O Mercado Livre planeja elevar de 17 para até 27 unidades até o fim de 2025, dentro de um investimento de R$ 34 bilhões.

Oferta desigual entre regiões

Minas Gerais possui o segundo maior estoque, mas com volume quatro vezes menor que o paulista. O Rio de Janeiro aparece em terceiro, porém registra vacância de 10,2 %, a mais alta da região. No Nordeste, a presença de galpões Classe A ainda é incipiente; São Luís (MA) e Palmas (TO) concentram a menor oferta.

O cenário afeta cadeias que já operam entregas de alimentos e não alimentos. A oferta concentrada no Sudeste eleva barreiras de entrada para redes que planejam ampliar operações on-line fora dos grandes centros. Monitorar valores de locação, disponibilidade e alternativas de parceria com desenvolvedores logísticos torna-se parte do planejamento de expansão no canal digital.

Empresas especializadas na construção desses imóveis, como a Log, destinam metade do landbank ao Nordeste para atender a plataformas como Amazon, Mercado Livre e Shopee. O objetivo é instalar unidades próximas a cidades com pelo menos 1 milhão de habitantes.

Fonte: InvestNews